Особенности аренды коммерческой недвижимости

25 марта 2013

Любой объект коммерческой недвижимости нуждается в грамотном управлении. Только в случае эффективного приложения сил и средств эти объекты способны приносить стабильную прибыль.

Не всегда владельцы коммерческих площадей имеют достаточную квалификацию для того, чтобы самостоятельно контролировать все нюансы их успешного функционирования. В этом случае коммерческие помещения становятся убыточными.

Простая продажа объектов коммерческой недвижимости — не самый лучший вариант решения данной проблемы. Оптимальным шагом для повышения их рентабельности будет привлечение грамотной сторонней компании или риелторского агентства к доверительному управлению имуществом.

Доверительное управление является классической формой сотрудничества собственников и других участников рынка коммерческой недвижимости. Такой подход позволяет:

  • значительно повышать капитализацию объектов в рамках подготовки сделки купли-продажи;
  • проводить высокоэффективную арендную политику в отношении объектов незавершенного строительства.

Помимо этого, такая форма управления коммерческой недвижимостью допускает осуществление поиска наиболее привлекательных инвесторов и арендаторов для повышения конечной прибыльности объекта.

Управление коммерческой недвижимостью происходит в рамках договора аренды или договора доверительного управления. Наиболее предпочтителен в этом плане именно договор о доверительном управлении. Он полностью регламентирует все права и обязанности заинтересованных сторон. Кроме этого, подобное управление коммерческой недвижимостью наилучшим образом оптимизирует налоговые обязательства собственника.

Заключение договора управления коммерческой недвижимостью

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. При этом необходимо провести процедуру государственной регистрации, как того требует соответствующая статья Гражданского кодекса РФ. Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Количество экземпляров договора о доверительном управлении не менее трех. Два из них хранятся у участников сделки, а один направляется в Федеральную регистрационную службу.

Этот документ содержит несколько основных положений. В них оговариваются порядок передачи и возврата объекта, способы и порядок взаиморасчетов, порядок и сроки отчетности управляющей компании перед владельцем. Помимо этого, договор должен содержать пункты, в которых прописывается ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора, а также размер вознаграждения управляющей компании.

Роль риелторских агентств в аренде коммерческой недвижимости

Многие арендаторы коммерческой недвижимости считают, что при обращении к риелторским агентствам конечная стоимость аренды существенно возрастет. Такие опасения не обоснованы. Для компаний, выполняющих посредническую роль, неоправданное завышение цен на свои услуги грозит потерей репутации, а значит, и прибыли.

Роль профессиональных агентств в вопросах аренды коммерческой недвижимости трудно переоценить. Подавляющее большинство агентств недвижимости успешно функционируют на отечественном рынке уже более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг — от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки.

Многие арендодатели, являющиеся собственниками коммерческих помещений класса А и В, предпочитают сотрудничать именно с агентствами недвижимости. Это связано с тем, что профессиональные компании активно привлекают к работе лучших специалистов различных сфер деятельности — от архитекторов до клининговых компаний. Такое оперативное управление позволяет значительно увеличить финансовую прибыльность подобных объектов.

Некоторые особенности аренды коммерческого помещения

Договор аренды — основной документ, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору коммерческое помещение. Главная цель заключения договора аренды — защита интересов всех участников сделки. Он заключается только в письменном виде и содержит основные положения, регламентирующие права и обязанности сторон.

Как правило, срок действия договора составляет не менее года. После прохождения процедуры государственной регистрации договор считается вступившим в законную силу. В этом документе указываются размеры арендной платы, а также способы, сроки и основания для ее изменения. При этом данные пункты должны соответствовать нормам статей Гражданского кодекса России.

Договор аренды также содержит описание условий пользования коммерческой недвижимостью. В нем отдельно прописываются такие моменты, как сдача помещения субаренду или условия проведения ремонтных работ на объекте. Если договором не предусмотрены иные условия, он может неоднократно пролонгироваться при обоюдном согласии сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно по взаимному соглашению сторон или на основании судебного решения. В первом случае для этого необходимо, чтобы одна из сторон направила в адрес другой письменное уведомление не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

  • использование объекта не по назначению;
  • нарушение арендатором условий заключенного договора;
  • несвоевременное внесение арендной платы.

Передача и возврат арендуемых помещений

Обязательной составной частью договора аренды является акт приема и передачи коммерческой недвижимости. Он содержит полное техническое описание объекта на момент предоставления его арендатору. В случае, если акт не соответствует реальному состоянию объекта, то арендатор вправе потребовать:

  • устранения имеющихся неисправностей;
  • возмещения расходов по их устранению собственными силами;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • досрочного расторжения договора аренды;

При этом возврат помещения собственнику или его представителю происходит на основе передаточного акта. Он также содержит подробное описание технического состояния коммерческой недвижимости. При фиксации расхождений между описанием и реальным состоянием объекта арендодатель или его представитель вправе требовать соразмерного возмещения убытков от арендатора.

Источник: www.dios.ru